Comment faire le ménage d’un logement Airbnb

Dans cet article, nous allons parcourir les différents éléments relatifs au ménage d’un Airbnb : comment le faire, qui peut le faire, comment le facturer, etc.

Selon l’avis de tous les collaborateurs et experts de la location courte durée chez Le Concierge des Hôtes, le ménage représente au moins 50% du business model d’une location courte durée sur Airbnb.

La raison à cela est simple : un mauvais ménage (ou un simple oubli, une petite erreur) est une source de mauvais commentaire; un mauvais commentaire est une source de diminution de la fréquentation, et qui dit diminution de fréquentation dit aussi baisse de chiffre d’affaire.

En effet, à la fin de leur voyage, les voyageurs ont certains points à évaluer, et la propreté est l’un d’eux. Pas étonnant que ça soit un facteur si important.

Mais alors, comment s’assurer d’avoir de bonnes évaluations sur ce point et ne pas se faire distancer par vos concurrents ? Voici plusieurs choses à prendre en compte et nos meilleures conseils.

Voyons tout ça en détail.

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Qui doit faire le ménage dans une location Airbnb ?

Si vous êtes un voyageur, la réponse vous parait peut-être évidente.

Si c’est le cas, vous devriez peut-être continuer la lecture de la suite 😉

Car en effet, certains voyageurs pensent qu’étant donné que les frais de ménage sont inclus dans leur location, il n’ont pas besoin de le faire.

Ceci est une mauvaise habitude qui a été prise par certains locataire.

Alors oui en effet, le ménage est généralement compris dans le prix de la location, mais ce n’est pas une raison pour saccager un logement, si ?

Chez Le Concierge des Hôtes, nous demandons – à minima – qu’un ménage succinct soit réalisé :

• Logement rangé et propre : pas besoin de passer l’aspirateur, sauf si vous avez fait un combat de boue et êtes rentré dans le logement juste après 🙂
• Vaisselle lavée et rangée
• Sortir les poubelles

Et nous avertir si quelque chose a été cassé. Ca peut arriver, mais on aime bien le savoir à l’avance.

Au final, c’est juste de la bienséance 🙂 Mais nous avertissons tout de même que si ces règles simples ne sont pas respectées, nous exigerons des frais supplémentaires, que nous obtiendrons avec des preuves photographiques à l’appui. Nous n’avons jamais rencontré le moindre problème à ce propos et tous les départs se sont toujours très bien passés.

Ménage fait par le propriétaire

Selon la taille du logement et les compétences de ménage du propriétaire, celui-ci peut décider de faire le ménage lui-même, après chaque séjour.

En choisissant cette solution, il faudra bien être conscient que ça peut représenter une tâche chronophage, répétitive, fatigante, etc.

Imaginez la situation suivante (ça peut vraiment arriver!) : pendant la période juillet-août, des séjours de 2 jours s’enchaînent à une fréquence de 3 séjours par semaine. Pendant les 2 mois d’été, vous aurez eu 24 séjours, et donc autant de passage pour aller faire le ménage, changer les draps, et lessive. Tiendrez-vous la cadence ?

Mais cette solution a pour avantage de vous permettre d’économiser de l’argent.

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Ménage sous-traité

Une autre solution est de faire appel à un prestataire de service, un homme ou une femme de ménage pour vulgariser 🙂

Ou directement une conciergerie Airbnb tel Le Concierge des Hôtes, qui saura à l’avance ce dont vous aurez besoin.

L’avantage de cette solution et que vous n’avez « plus qu’à » coordonner le passage du personnel de ménage dans votre Airbnb, sans forcément avoir à vous y rendre vous-même.

Un autre avantage est que le professionnel du ménage dispose d’outils (produits, machines, etc.) auxquels vous, en tant que privé, n’avez pas, ou ne pouvez pas avoir. En effet, certains produits de nettoyage ne sont disponibles que pour des professionnels.

L’inconvénient, c’est que ce n’est pas évident de trouver le personnel idéal du premier coup. Il vous faudra certainement « essayer » plusieurs personnes pour trouver celle qui vous conviendra.

Autre inconvénient (qui n’en est pas un, une fois que vous êtes au point) : le coût. Eh oui, il faudra payer le personnel de ménage 🙂 le tarif en vigueur se situe environ entre 30 et 40 CHF par heure, cela dépendra des prestations demandées, de l’emplacement, etc.

Dans tous les cas, c’est de votre responsabilité que le ménage soit parfaitement fait après chaque voyage.

Voici quelques conseils pour vous assurer que la délégation se passe au mieux :

• Définissez exactement et très précisément ce que vous attendez de votre personnel. Ils ne peuvent pas savoir à votre place ce que vous voulez, surtout si ils n’ont pas l’habitude de travailler dans l’industrie hôtelière ou de la location courte durée.
• Contrôlez tout ce qui est fait par le personnel de ménage. Absolument tout. Il est vital pour votre business que rien n’échappe tant à votre personnel qu’à vous.
• Elaborez des listes de contrôle (voir en-dessous) que vous leur transmettrez et vérifierez en amont avec eux, afin de vous assurer que le travail effectué corresponde à vos attentes.
• Faites des remarques constructives sur le façon dont vous souhaitez que les choses soient faites, si cela s’avère nécessaire.

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Ménage fait par le voyageur

Certains voyageurs souhaitent faire le ménage eux-mêmes à la fin de leur séjour.

Ils pensent que ce n’est pas si compliqué, qu’ils sont des fées du logis, ou souhaitent simplement enlever des frais de ménage qui leur semblent injustifiés.

En tout cas, Le Concierge des Hôtes vous recommande fortement de ne jamais l’envisager.

Comment est-ce que vous (le propriétaire) pouvez garantir que le ménage sera fait dans les règles de l’art, en suivant un certain ordre et surtout les recommandations d’Airbnb ?

Etes-vous prêt à mettre votre business Airbnb en péril, pour un cheveu oublié dans le siphon ou de traces de doigts sur les plaques de cuisson ?

En location saisonnière, chaque erreur, chaque oubli se paie cash dans les commentaires.

Quel est le montant des frais de ménage Airbnb ?

Selon Airbnb : « les frais de ménage aident les hôtes à couvrir les dépenses supplémentaires qu’ils doivent engager pour préparer leur logement avant l’arrivée des invités ou après leur départ. Les frais de ménage font partie du total de la réservation et ne sont pas remboursés aux clients à la fin de la réservation. »

Ce qui signifie que lorsqu’un voyageur réserve un séjour dans votre logement, il paiera :

• Les frais de nuitée x le nombre de nuits
• + Le forfait de ménage
• + Les frais de service voyageur, entre 15 et 17%

Par exemple, si vous avez défini le prix d’une nuit à 160 CHF et le forfait ménage à 120 CHF et qu’un voyageur réserve 5 nuits, le calcul est le suivant :
1. Nuitées + ménage : 160 * 5 + 120 = 920 CHF
2. Frais de service Airbnb : 920 * 15% = 138, et 920 + 138 = 1’058 CHF

Le voyageur paiera au total 1’058 CHF.

De votre côté, vous percevrez :

• Les frais de nuitée x le nombre de nuits
• + Le forfait de ménage
• – Les frais de service de l’hôte, entre 3 et 4%

En l’occurrence :
1. Nuitées + ménage : 160 * 5 + 120 = 920 CHF
2. Frais d’hôte (3%) : 920 * 3% = 27.60, et 920 – 27.60 = 892.40 CHF

Est-ce que vous récupérez vos frais de ménage Airbnb ?

Oui effectivement, ce montant vous est crédité en même temps que le montant du séjour, le lendemain du premier jour du séjour de votre voyageur.

A vous ensuite d’en faire bon usage, et ne négligez pas la fiscalité.

Comment nettoyer un Airbnb contre le Covid ?

Avec l’arrivée du Covid et au vu de la baisse des voyages via la plateforme, Airbnb a édicté des règles strictes de nettoyage.

En voici quelques points :

• Utilisez des désinfectants approuvés par les organismes d’état pour une utilisation contre COVID-19.
• Lisez toujours attentivement les instructions et les avertissements figurant sur vos produits ménagers.
• Lavez ou désinfectez vos mains, et portez un masque et des gants pendant le nettoyage.

Frais de ménage et fiscalité

Les frais de ménage – comme tous les autres revenus provenant d’Airbnb – sont intégrés au calcul des loyers que vous percevez.

Ils sont considérés comme un revenu et vous êtes imposés dessus au même titre qu’un autre revenu, comme votre salaire par exemple.

Il est important à relever qu’en Valais, il est possible d’obtenir une déduction fiscale sur les revenus provenant d’une location Airbnb, au titre de l’usure subie du logements et de ses accessoires.

Cette déduction se monte à 20% du montant des loyers perçus*.

*Source : Etat du Valais, Guide de la déclaration d’impôts 2020 : https://www.vs.ch/documents/508074/8569689/Guide+2020_F.pdf/3b77330b-544e-37c7-a5c7-2f896c2dee59?t=1608039742617

Page 15, section Locaux meublés.

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Exemple chiffré

Avec l’exemple ci-dessus, imaginons que vous ayez loué votre logement pour 30 séjours de 5 jours sur Airbnb, pour à chaque fois 892.40 CHF de chiffre d’affaire, ménage compris. A la fin de l’année, vous aurez réalisé un chiffre d’affaire de 30 * 892.40 = 26’772 CHF.

Ceci est le montant de votre revenu locatif pour ce bien.

Mais dans les déductions, vous êtes autorisé à déduire 20% du revenu, donc dans ce cas : 26’772 * 20% = 5’354.40 CHF.

Vous serez donc imposé sur un revenu de 26’772 – 5’354.40 = 21’417.60 CHF.

Aucune autre déduction ne sera autorisée, que vous fassiez le ménage vous-même, où que vous le fassiez faire par quelqu’un d’autre que vous payez.

Fiscalité et délégation à une conciergerie

Tant qu’on est sur le sujet de fiscalité, nous aimerions vous parler de quelques avantages au fait de déléguer la gestion de votre bien à un concierge Airbnb, tel Le Concierge des Hôtes.

Tout d’abord, la conciergerie gère les ménages à votre place. Elle en fixe le prix, fait intervenir le personnel nécessaire, fait les réparations nécessaires, dans le but de garantir un état irréprochable à votre bien.

C’est normal, c’est son métier.

Ensuite, elle pourra probablement faire augmenter votre taux d’occupation. Dans l’exemple ci-dessus, vous avez obtenu un taux d’occupation de 30 * 5 / 365 = 41% en faisant tout vous-même.

Une conciergerie Airbnb, telle que Le Concierge des Hôtes et son statut de Superhost le fera probablement augmenter à 60%.

Enfin, les frais de gestion sont déduits du montant de votre revenu.

Exemple chiffré

Avec un taux d’occupation de 60%, le nombre de séjour passe de 30 à 44.

Au même CA par séjour, le CA total se montera à 39’265.60 CHF.

De ce montant, on soustrait les frais de gestion de 20% (pour Le Concierge des Hôtes), donc 7’853.12 CHF.

Votre revenu locatif sera donc 31’412.48 CHF, auquel vous pourrez déduire les 20% de déduction fiscale autorisés par le canton du Valais.

L’avantage est multiple pour vous : plus de revenus, moins de travail, moins de stress, etc. 🙂

Comment calculer les frais de ménage de votre annonce Airbnb ?

Il n’y a pas de vraie règle concernant cette question, chaque hôte est libre de définir son prix lui-même.

Certains l’incluent entièrement dans le tarif à la nuit, d’autres partiellement, d’autres le fixent à part.

Chez Le Concierge des Hôtes, nous partons du principe que ce tarif est incompressible, et qu’il doit être fixé à part entière, peu importe la durée du séjour.

Vous pouvez décider de le fixer par pièce, en analysant soigneusement le temps nécessaire à la remise en place complète de chaque pièce (vous pouvez faire des essais), ou alors décider de fixer un prix au m2.

Un tarif correct si vous fixez le prix au m2, serait d’au moins 1.50 CHF par m2.

En règle générale, chez Le Concierge des Hôtes, nous fixons un tarif par couchage, par salle de bain, par cuisine, et par autres pièces/objet spécial (tel un jacuzzi, sauna, etc.).

Pour vous permettre de vous projeter dans votre propre logement et vous donner une idée plus précise, voici un tableau qui peut vous intéresser :

Et le montant de la caution devrait valoir au moins 3 à 4 fois le montant des frais de ménage, afin de pouvoir couvrir les dégâts éventuels.

Comment ajouter des frais de ménage dans Airbnb ?

C’est très simple, aucun soucis 🙂

Allez sur votre tableau de bord Airbnb et cliquez sur votre annonce.

Ensuite, dans l’onglet « Tarif et disponibilité », descendez jusqu’à trouver la section « Frais » – « Frais de ménage »

Puis vous entrez les frais de ménage que vous avez décidé d’appliquer.

Ce montant est modifiable à tout moment, mais une fois qu’une réservation a été effectuée, c’est le prix en vigueur au moment de la réservation qui sera appliqué.

Meilleurs conseils pour un ménage parfait

Le nettoyage d’un logement Airbnb peut être une source de mauvais commentaire sur la plateforme, ne négligez pas ce point.

Un des meilleurs conseils que nous pouvons vous donner est de rationaliser et automatiser le ménage. Une erreur est très vite arrivée, et peut coûter cher.

Ces termes peuvent paraître barbares, vulgarisons-les :

Rationaliser

Par rationaliser, nous entendons « découper en de multiples petites tâches ».

>> Aller plus loin avec notre formation Ménage parfait – check-list ménage Airbnb

Cela pourrait être :

1. Défaire les draps du lit chambre 1
2. Défaire les draps du lit chambre 2
3. Mettre les draps et linges au lavage
4. Refaire le lit de la chambre 1
5. Refaire le lit de la chambre 2
6. Vérifier les tiroirs de table de chevet chambre 1 + 2
7. Nettoyer les poignées, interrupteurs et télécommandes des chambres
8. Contrôler les lumières des chambres
9. Nettoyer les sols chambre 1
10. Nettoyer les sols chambre 2
11. Etc, je pense que vous avez compris l’idée 🙂

Le fait de rationaliser les tâches vous permet de passer facilement au point suivant, l’automatisation.

Automatiser

Ici, nous pensons directement à un ménage délégué à du personnel de ménage.

Vous n’avez qu’à avertir votre personnel de ménage qu’un séjour se terminera à la date X et qu’il faudra aller dans le logement à partir de 10h.

Grâce à la liste de tâches rationalisée que vous avez au préalablement créé, votre personnel saura exactement ce que vous attendez, quoi faire, dans quel ordre, etc.

Avec cette liste vous pouvez optimiser le temps passé sur place, vous assurer que tout soit en ordre

>> Besoin de l’aide d’un professionnel pour vous aider à gérer votre logement ? Découvrez notre service co-hôte Airbnb professionnel

Astuce d’un Superhost pour gagner du temps et être plus efficace

• Commencez par laver les draps et linges, ils peuvent être lavés pendant que le reste du nettoyage est fait
• Nettoyer les poignées, interrupteurs et télécommandes
• Regardez dans tous les tiroirs, armoires, frigo et sous les lits
• Assurez-vous qu’il n’y ait pas de cheveux dans les siphons
• Nettoyer le rideau de douche
• Remplissez les consommables (papier WC, savon pour les mains, etc.)

A propos du papier WC, n’hésitez pas à prendre du papier de bonne qualité. Il n’y a rien de plus désagréable qu’un papier WC de mauvaise qualité.

Que faire si le locataire arrive et que le ménage n’est pas fait ?

Drame ! Un voyageur vient d’arriver et vous vous rendez compte que vous avez oublié de faire/coordonner le ménage

Eh oui, ça peut arriver (ça ne nous est pas encore arrivé, mais c’est possible!).

Et c’est bien souvent la faute d’une erreur de communication de la part du gestionnaire ou du propriétaire.

Mais comment gérer ça ?

Si les voyageurs appellent pour le signaler, nous leur proposerons immédiatement :

• Un remboursement des frais de ménage
• Organisons le plus rapidement possible un passage du personnel de ménage, afin d’y remédier.

Une réaction immédiate et satisfaisante pour vos voyageurs pourra vous valoir tout de même les fameuses 5 étoiles.

Vous voulez en savoir plus ?

Le Concierge des Hôtes est une solution professionnelle de gestion des biens immobiliers en Valais pour les hôtes d’Airbnb.

Si vous souhaitez louer votre logement en Valais, Le Concierge des Hôtes est certainement le partenaire de confiance que vous recherchiez pour déléguer la gestion de votre bien.

Nous nous occupons de vos invités, nous nous occupons de l’enregistrement et nous nous assurons que votre propriété est impeccable pour votre prochain invité.

Notre ADN et notre expertise en locations courte durée font de nous le partenaire idéal.

Le Concierge des Hôtes propose son service phare de gestion complète, et depuis peu son nouveau service de co-hôte Airbnb professionnel, si vous êtes déjà en place mais désirez de l’accompagnement professionnel pour votre annonce Airbnb.

N’hésitez pas à nous contacter à l’aide du bouton ci-dessous afin que nous puissions discuter ensemble de votre projet.