Comment financer un projet immobilier avec une hypothèque ?

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir à l’aide d’une hypothèque, assurez-vous de faire les démarches nécessaires pour connaître votre capacité d’achat.

Voyons quelques conseils qui vous permettront de gagner du temps.

Il est intéressant de connaitre votre potentiel d’achat et votre capacité d’emprunt, car cela vous permettra de savoir vers quel type de bien vous pouvez vous orienter et à quel prix maximum vous pourrez l’acquérir.

Cela vous évitera aussi de perdre du temps en visitant des biens immobiliers qui vous plaisent, et de vous rendre compte en allant voir votre banque, qu’au vu de votre capacité d’emprunt elle ne vous financera pas.

Fonctionnement des hypothèques

Souvent, les futurs acquéreurs vont devoir souscrire à une hypothèque.

Dans le cadre d’une hypothèque, une banque vous prête l’argent qu’il vous manque pour pouvoir acquérir un bien immobilier, en échange d’un intérêt que vous lui payerez sur une certaine durée.

L’autre partie est financé grâce aux fonds propres de l’acquéreur comme les avoirs, l’épargne personnelle, le 2ème pilier (prévoyance professionnelle) ou autre.

Veillez également à comparer les différents produits hypothécaires proposés par les banques et assurances, ces produits variant fortement d’un établissement l’autre.

Pour connaitre et comparer les taux hypothécaires, le site comparis.ch propose un comparateur des taux actuels pour les taux fixes. Vous pouvez le retrouver à cette adresse : https://fr.comparis.ch/hypotheken/zinssatz/vergleich.

Sachez cependant que tous les produits hypothécaires ne sont pas affichés sur le site comparis, et que vous pouvez étendre vos recherches sur d’autres établissements tels que :

– Valuu : Comparer les taux actuels

– SwissLife : Taux hypothécaires actuels

– Baloise : Hypothèques

– Banque Migros : Prêt hypothécaire en ligne

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive, car il existe une multitude de produits et d’établissements les proposant.

A ce stade, il est intéressant de se créer son propre comparateur, à l’aide d’un tableur Excel ou Google Sheets, et y relever tous les taux proposés ainsi que les durées de prêt, selon vos propres objectifs. Relevez aussi les possibles avantages que vous proposent les établissements, afin de voir ce qui est le plus avantageux pour vous.

Conditions pour obtenir un crédit hypothécaire

Dans tous les cas, l’obtention d’un crédit hypothèques est soumises à certaines conditions. Voyons les principales :

• La valorisation du bien doit correspondre au prix d’achat. L’établissement à qui vous demandez un prêt hypothécaire va réaliser ses propres calculs pour voir si le bien est correctement valorisé ou pas, impossible d’y déroger.
• Le montant de l’hypothèque ne dépasse pas 80% du montant du bien.
  • Dans le cadre de l’achat d’un bien de rendement, ce montant ne dépassera pas 75% du montant du bien.
• Au maximum 50% des fonds propres peuvent provenir d’une caisse de pension (2ème pilier).
  • Dans le cas de l’achat d’un bien de rendement, les fonds ne peuvent pas provenir du fond de pension.
• De plus, les charges consécutives à l’achat, tels que les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien, ne doivent pas représenter plus de 33 % de vos revenus bruts annuels.

Enfin, les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de mutation, etc.), représentant un montant d’environ 5% du prix d’achat, ne peuvent pas être intégrés à l’hypothèque. Ces frais doivent être avancés en plus des fonds propres par l’acquéreur.

Calcul des fonds propres et tenue des charges

Les fonds propres doivent représenter au moins 20% du montant, ça c’est la partie facile à calculer 🙂

Mais qu’en est-t-il du calcul de la tenue des charges ?

Pour savoir si vous « tiendrez la charge », l’établissement à qui vous allez demander une offre d’hypothèque va généralement supposer ces valeurs :

• Un taux d’intérêts théorique de 5%,
• Environ 1% de frais d’entretien,
• Environ 1% d’amortissement.

Ce qui fait monter le taux d’intérêt théorique à 7%.

Note : Bien qu’énervant, ce taux d’intérêt est volontairement élevé afin de garantir que l’hypothèque reste finançable même en cas de hausse des taux; c’est fait pour vous protéger et non pas pour vous décourager à accéder au logement.

Ensuite, ils vérifieront que votre revenu dépasse d’au moins 3x ce montant.

Calculateur

Tous ces calculs peuvent être un peu troublants et compliqués à réaliser.

Voici un petit calculateur pour vous aider à les réaliser pour connaitre le montant des fonds propres que vous devrez apporter dans le cadre de l’achat de votre résidence principale, et le revenu annuel brut que vous devez gagner dans votre foyer.

Ces données sont fournies à titre indicatif, seul un conseiller bancaire pourra vous fournir des données exactes.

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